Appartement Location

Un garant de location, dans la pratique des baux résidentiels, est une exigence quasi-systématique. Une exigence légitime, puisque la caution permet au bailleur de limiter les risques d’impayés – il est important de rappeler que les propriétaires comptent souvent sur les loyers pour rembourser l’emprunt qui a servi à financer le bien immobilier… Côté locataire, le garant augmente ses chances d’obtenir le logement visé, en lui permettant d’améliorer son dossier de location grâce à un tiers solvable.

La pratique est tellement répandue que les différentes parties ont tendance à oublier les implications de l’acte de cautionnement. La loi et les mœurs évoluant, d’autre part, il est impératif de se mettre à jour. C’est ce que nous vous proposons à travers cet article ! Rappels légaux, astuces et précautions : le point sur l’engagement de caution.

Garant de location : définition

Le garant de location s’engage à payer les dettes locatives en cas de défaillance du locataire. On parle également de caution, car le garant de location signe avec le bailleur un acte de cautionnement. Ce contrat est défini et encadré aux articles 2288 et suivants du Code civil. La loi y précise notamment l’étendue de l’engagement du garant de location : en devenant caution d’une obligation, il s’engage à satisfaire à cette obligation si le débiteur principal de ladite obligation n’y satisfait pas.

Dans le cadre d’une location, le locataire est soumis aux obligations suivantes, rappelées dans son contrat de bail :

• Payer le loyer, au montant et aux dates indiquées dans le contrat. A noter : le loyer peut augmenter annuellement sur la base de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), auquel cas le locataire doit obligatoirement supporter cette augmentation.
• Payer les charges locatives par provisions ou au forfait, avec régularisation annuelle – sous réserve de présentation de justificatifs de la part du propriétaire.
• Souscrire et régler les échéances de l’assurance habitation.
• Entretenir le logement et prendre à sa charge les réparations locatives.

En tant que garant de location, vous vous engagez donc à payer l’intégralité des dettes locatives en cas de défaut de paiement du locataire que vous cautionnez.

Se porter garant de location : les précautions utiles

En devenant garant de location, vous prenez un engagement fort : votre patrimoine personnel est en jeu. En cas de défaillance du locataire en effet, vous pouvez être actionné par le bailleur pour rembourser des sommes importantes. Et à défaut de fonds suffisants, des saisies peuvent être ordonnées sur votre patrimoine.

Pour vous protéger efficacement, quelques essentiels à connaître, et des précautions à prendre.

1.  Durée déterminée ou indéterminée : fixez les bonnes limites

Le cautionnement à durée déterminée vous engage toute la durée contractuelle.

Le cautionnement à durée indéterminée peut être résilié à tout moment. Attention : vous restez tenu des dettes locatives jusqu’au terme de la période de renouvellement du bail en cours au jour de la résiliation. Quoi qu’il en soit, s’engager pour une durée indéterminée vous permet de vous dégager plus tôt – sauf à prévoir une durée déterminée de 3 ans.

2.  Caution simple ou solidaire : choisissez la bonne option

En vous portant caution solidaire, vous prenez le risque d’être sollicité par le bailleur au moindre incident de paiement – en vertu des articles 2298 et suivants du Code civil.

Si vous êtes caution simple, en revanche, le bailleur doit avoir épuisé toutes les voies de recours avant de se retourner contre vous. Votre risque est diminué :

1. D’abord parce que la saisie des biens du locataire défaillant peut permettre le paiement des dettes locatives.
2. Ensuite parce que vous disposez de plus de temps pour organiser votre défense éventuellement, la réunion des sommes nécessaires au remboursement du bailleur dans tous les cas.

Le propriétaire aura tendance à exiger une caution solidaire. Si ce n’est pas le cas, privilégier la caution simple est recommandé.

3.  Locataire défaillant : connaissez vos recours et faites valoir vos droits

Vous avez été « actionné » par le bailleur pour rembourser les dettes locatives du locataire dont vous vous êtes porté caution ? En tant que garant de location, vous disposez de plusieurs types de recours :

• Vous êtes caution solidaire : le propriétaire peut vous solliciter dès le 1^er incident de paiement, sans agir préalablement contre le locataire. Si vous êtes plus solvable, il aura tendance à procéder ainsi pour accélérer la procédure et s’assurer une issue favorable. De votre côté au contraire, vous pouvez vous retourner contre le locataire défaillant dès que le bailleur exige auprès de vous le paiement des dettes locatives. En pratique, il est néanmoins rare que le garant de location se retourne contre le locataire. Tout d’abord parce que le garant de location est souvent un proche du locataire, ensuite parce que les démarches sont fastidieuses – il faut engager des poursuites judiciaires – et qu’elles ont peu de chances d’aboutir à défaut de solvabilité.
• Caution simple ou solidaire : vous pouvez exiger du locataire défaillant qu’il vous rembourse les sommes avancées en ses lieu et place, dans un délai de 10 ans à compter de votre paiement. Sauf remboursement à l’amiable, le garant de location doit engager des poursuites judiciaires devant le tribunal d’instance – ou le tribunal de grande instance lorsque les dettes locatives représentent une somme d’un montant supérieur à 10 000 €.
• Vous avez des difficultés financières : les sommes exigées au titre de votre engagement de garant de location sont trop importantes ? L’article 1343-5 du Code civil vous autorise à demander au juge des délais de paiement dans la limite de 2 ans. Libre au juge, bien entendu, de vous accorder des délais en fonction de votre situation et de celle du bailleur.

4.  Garant de location marié : préservez le patrimoine familial

Le garant de location s’engage personnellement. C’est-à-dire que l’acte de cautionnement ne peut a priori engager son époux. Concrètement : si vous êtes amené à devoir payer les dettes du locataire, le bailleur ne peut faire saisir au-delà de vos biens propres et de vos revenus. Les biens communs, ainsi que les biens propres de votre conjoint, sont préservés.

Mais attention : les bailleurs, au moment de signer l’acte de cautionnement, exigent la signature de l’époux du garant de location. Dans ce cas, l’ensemble de votre patrimoine commun est en jeu, seuls les biens propres de votre conjoint sont protégés.

Si possible, limitez votre engagement à vos biens propres en signant seul l’acte de cautionnement.

Bailleur : comment vous préserver efficacement contre les impayés ?

Vous mettez en location un bien immobilier ? Le risque à votre charge est également important. Vous pouvez en effet vous retrouver face à un locataire défaillant, sans l’avoir anticipé. Dans cette hypothèse, votre seule issue est de résilier le bail et de procéder à son expulsion. Mais la procédure est longue et souvent coûteuse.

C’est pourquoi la plupart des bailleurs demandent un garant de location. En cas d’impayé, vous disposez d’un recours contre un tiers – a priori solvable.

La caution n’est pas obligatoire

La loi n’impose en aucun cas un cautionnement à l’occasion d’un bail d’habitation. Pourtant le rapport coût-avantages est tel pour le propriétaire que la pratique est répandue.

Attention à disposer d’un cautionnement valable ! Au moment de signer avec le garant de location, vérifiez les points suivants :

• L’acte doit mentionner le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu’ils figurent dans le bail.
• Le cautionnement doit préciser que la caution connaît parfaitement la nature et la portée de son engagement.
• Le contrat doit reproduire l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 relatif à la durée du cautionnement.
• Le bailleur doit obligatoirement remettre une copie de l’acte au garant de location.

Interdiction de caution : attention !

Attention, vous n’êtes pas systématiquement autorisé à demander un garant de location.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, en effet, interdit le cautionnement dans les situations suivantes :

• Vous êtes assuré contre les risques locatifs auprès de votre compagnie d’assurance ? Vous ne pouvez pas demander de garant de location, à moins de louer le logement à un étudiant ou à un apprenti.
• La personne morale – société – ne peut valablement exiger de cautionnement, sauf si le bien est loué à un étudiant non bénéficiaire d’une bourse.

Les alternatives au garant personne physique

Le garant de location personne physique – proche ou parent du locataire – est la solution la plus répandue. Ce n’est pas la seule. Votre locataire peut en effet vous proposer :

• Un service numérique de caution en ligne. Le locataire souscrit le service, moyennant redevance proportionnelle au montant du loyer. En cas d’impayé, vous êtes automatiquement remboursé des sommes correspondant aux dettes locatives.
• Une caution bancaire. Le locataire bloque des sommes sur un compte dédié. A défaut de paiement du loyer, vous êtes remboursé par la banque.
• La garantie Visale – anciennement Garantie Universelle des Loyers (GUL). Accordée par l’organisme Action Logement, la garantie Visale vous couvre en cas d’impayés, dans la limite de 36 mensualités de loyers.