Appartement Location

Les frais d’agence en location sont destinés à rémunérer les services de l’agent immobilier. Le professionnel, mandaté par le bailleur, intervient en effet à plusieurs occasions – visite du bien, rédaction du bail, état des lieux… Bonne nouvelle, si le montant des tarifs applicables est fixé librement, la part à la charge du locataire ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires. Cet encadrement strict permet au locataire de vérifier facilement que son bailleur n’abuse pas de sa position – il peut même tenter une négociation des frais à la baisse.

Qui paye les honoraires d’agence et à quel moment ? Quelle différence en logement vide ou meublé ? A combien s’élèvent les sommes ? Comment faire baisser la facture ? Réponses !

Obligation d’information à la charge de l’agence : prenez connaissance des frais applicables !

Il existe différents types de frais d’agence en location. Selon leur nature, ils peuvent être à la charge exclusive du propriétaire ou partagés entre les deux parties.

Les services rémunérés au titre des frais d’agence de location

En ayant recours à un agent immobilier dans le cadre de la mise en location de votre bien immobilier, vous vous offrez les services d’un professionnel. Les avantages : vous bénéficiez d’une expertise immobilière, vous économisez du temps dans vos démarches. En contrepartie, vous rémunérez les services sous forme de frais d’agence de location.

Vous payez notamment :

• Les diagnostics : avant de signer un bail, certains diagnostics sont obligatoires. C’est notamment le cas du diagnostic de performance énergétique (DPE) ou de l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMP). En confiant leur prise en charge à votre agent immobilier, vous payez ce service et remboursez le coût de l’intervention de l’entreprise de diagnostics.
• La mise en ligne d’annonces sur les différents sites professionnels et/ou non professionnels.
• Les visites menées sur place.
• La constitution des dossiers locataires et la vérification des informations.
• La rédaction du bail.
• Les états des lieux d’entrée et de sortie.

Dans le cadre spécifique d’un mandat de gestion :

Vous payez des frais d’agence au titre de la gestion locative. Ils incluent la perception et la révision des loyers, la gestion des réparations et des litiges…

A noter : la révision des loyers est primordiale, dans la mesure où c’est votre seul moyen d’augmenter valablement le loyer annuel à percevoir en cours de bail. Vérifiez si l’indice des loyers évolue en votre faveur(maillage interne vers article indice des loyers) !

L’affichage obligatoire des tarifs

L’affichage des frais d’agence en location est obligatoire. L’affichage doit être détaillé : vous devez pouvoir consulter le prix de chaque service. Cela vous permet de réduire la facture en prenant à votre charge certains aspects de la mise en location de votre bien immobilier !

Les tarifs pratiqués par l’agence immobilière doivent être affichés toutes taxes comprises à plusieurs emplacements, de manière très visible :

• Dans les locaux de l’agence immobilière, à l’entrée.
• Sur la vitrine de l’agence pour être visible de l’extérieur.
• Sur tous les supports publicitaires publiés par l’agence (papier, radio, web…).
• Dans les salons et les foires, le cas échéant.

Qui paye les frais d’agence en location ?

C’est la loi qui détermine à qui du bailleur ou du locataire il incombe de régler les frais d’agence en location, en fonction de leur nature. L’avantage : une transparence complète qui permet d’éviter d’éventuels conflits entre le propriétaire et le locataire.

Le principe : les honoraires de l’agent immobilier à la charge du bailleur

L’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 met à la charge du propriétaire les frais d’agence en location. Les frais suivants doivent être payés en intégralité par le bailleur :

• Les diagnostics, la mise en ligne des annonces de location.
• Les frais liés au mandat de gestion locative donné à l’agence immobilière, le cas échéant.

De manière générale – et légitime – les frais nécessaires à la mise en location du bien restent à la charge intégrale du propriétaire. Ce n’est qu’à compter de l’entrée en scène du locataire que les frais d’agence en location peuvent être partagés.

L’exception : la répartition des sommes entre le locataire et le propriétaire

Les frais d’agence en location peuvent être partagés entre le preneur et le bailleur dès la 1^ère visite du logement par le futur locataire. Ces honoraires à partager incluent :

• La visite du bien immobilier par le locataire.
• La constitution du dossier de location.
• La rédaction du bail.
• L’état des lieux d’entrée.

Mais attention, les modalités de partage doivent respecter les règles légales :

1. Le prix payé par le locataire doit toujours être inférieur au montant des sommes réglées par le bailleur.
2. Les frais d’agence en location mis à la charge du locataire doivent être inférieurs aux plafonds réglementaires.

A noter : les modalités de partage peuvent être à l’avantage du locataire. Par exemple : le bailleur peut choisir de prendre tous les coûts à sa charge.

Zoom sur les frais dus au titre du mandat de gestion

L’agence peut être investie de plusieurs missions au titre de la gestion locative d’un bien immobilier :

• La perception mensuelle des loyers.
• La révision annuelle des loyers selon l’évolution de l’Indice des Référence des Loyers (IRL), ainsi que la régularisation des charges.
• La déclaration fiscale annuelle des revenus locatifs.
• La prise en charges quotidienne des réparations et la gestion des sinistres.
• La relance, le recouvrement ou toutes autres procédures nécessaires en cas d’impayés de loyer.
• Le congé du locataire ou du bailleur (préavis, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie…).

Ces frais liés au mandat de gestion sont intégralement à la charge du bailleur.

Attention à la surfacturation de services hors mandat ! Vérifiez les clauses du contrat avant de signer…

Le montant des frais d’agence en location

Les frais d’agence en location sont fixés librement par les agents immobiliers. Toutefois, la part à la charge du locataire ne peut excéder les plafonds réglementaires.

La loi fixe un montant maximum en fonction de deux critères :

• La superficie du logement.
• La zone géographique du logement.

Visite, dossier et bail : les montants plafonds à la charge du locataire

Zonage	Charge locataire
Zone très tendue	12 € TTC par mètre carré
Zone tendue	10 € TTC par mètre carré
Autres zones	8 € TTC par mètre carré

 

A noter : on parle de zone tendue lorsqu’il existe une inadéquation entre l’offre et la demande locative dans une agglomération. Cette inadéquation aboutissant à des prix et des loyers élevés en zones très tendues.

Le montant payé par le locataire ne doit dépasser ni ce plafond, ni le montant facturé au bailleur.

Exemple de calcul des frais d’agence en location, pour un appartement de 25 m² situé à Bordeaux (zone tendue) :

L’agent immobilier facture 600 € au total au titre des frais d’agence de mise en location – visite, dossier locataire, bail.

Le bailleur doit payer au moins la moitié des frais, soit 300 €.

En application des plafonds réglementaires, le montant maximum à la charge du locataire s’élève à : 10 € TTC par mètre carré x 25 mètres carrés = 250 €.

Résultat : le locataire paye maximum 250 €, le bailleur paye minimum 350 €.

Etat des lieux : les tarifs réglementés au mètre carré

A l’instar des frais d’agence de mise en location, le tarif de l’état des lieux est fixé conformément aux règles suivantes :

• Le montant payé par le locataire ne peut excéder celui payé par le bailleur.
• Les honoraires sont limités à 3 € TTC par m².

Exemple pour l’état des lieux d’entrée d’un appartement de 30 m² :

Le locataire ne pourra se voir facturer plus de 90 € (3 € x 30 mètres carrés), même si l’agence facture 200 € au total.

Pour aller plus loin :

Etat des lieux de sortie ou renouvellement du bail : quels frais d’agence en fin de location ?

• Dans le cadre d’une modification des conditions du bail initial, l’intervention de l’agent immobilier peut être sollicitée. Les honoraires facturés peuvent être partagés entre le locataire et le propriétaire.
• Au départ d’un locataire, l’agence immobilière en charge du logement s’occupe de l’état des lieux de sortie. Les honoraires au titre de cette mission ne sont pas réglementés, et facturés en totalité au bailleur.

Comment faire baisser les frais d’agence en location ?

Il existe deux moyens de réduire vos frais d’agence en location.

1. Négociez avec l’agence immobilière pour obtenir des tarifs inférieurs aux montants affichés. A titre d’argument, vous pouvez par exemple mettre le professionnel en concurrence avec les agences voisines.
2. Passez-vous d’agent immobilier et gérez vous-même la mise en location de votre bien immobilier. Attention aux étapes les plus délicates ! Etude du dossier de locataire, rédaction du bail, état des lieux… ne négligez aucune formalité, au risque de vous retrouver face à de mauvaises surprises.